대한민국 법체계 안에서 볼 때 장기전세 특별공급은 공공수용에 대한 보상제도에 속합니다

대한민국 법체계 안에서 볼 때 장기전세 특별공급은 공공수용에 대한 보상제도에 속합니다

 

 

서울시 도시계획 사업으로 수용(철거)되는 주택소유주에게 보상으로

보상금+장기전세 특별공급 입주권을 주는것을 말합니다

 

이렇게 특별공급으로 장기전세를 입주를 준비하는 무주택 시민들은

도시계획에 의해서 해당 가옥이 수용이 되는지, 그리고 입주권을 보상받을수 있는지가

중요한 문제입니다 현금보상이 얼마가 나오는지는 크게 걱정을 하지는 않습니다

 

일반 시민들이 정확한 보상금액이나 감정평가액을 미리 알방법은 없습니다

감정평가하는 기관이나 평가사마다 평가 금액은 다소 다릅니다

 

이렇게 구체적으로 감정 평가 관련 내용을 세세하게 알려드릴수 없다보니

수용보상에 관한 기본적인 원칙을 알고 있으면

보상금액에 대랙적인 금액을 유추할 수 있으실꺼라 생각됩니다

그래서 실무 이전의 원론적인 설명을 간단하게 포스팅 하겠습니다

 

헌법 제23조 3항에 따르면

공공사업 추진과정에서 부득이한 경우 적당한 보상을 지급하고 공공이 민간의 재산을 수용할 수 있도록

하고 있습니다 그리고 공공수용의 절차 보상 등에 관한 구체적인 내용은

 '공익사업을 위한 토지 및 보상에 관한 법률'을 위시한 다른 법률에서 규정하고 있습니다

 

공공수용에 관한 번령이나 판례들을 보면

헌법 제23조 3항에서의 정당한 보상의 의미에 대해

몇가지 원칙이 있습니다

그가운데 가장 대표적인 원칙이 '개발이익의 배제' 원칙입니다

 

개발이익 배제의 원칙이랑 공공의 이익을 위해 추진하는 공공사업과정에서

발생하는 개발이익은 해당 사업부자의 토지소유자를 포함한 개인에게 돌아가서는 안되며

공공에게 그 이익이 돌아가한다는 원칙입니다

 

부동산을 소유하고 있는 많은 분들은 개발호재를 기다리고 노리고 계실겁니다

하지만 공공수용을 하는 입장에서는 이 개발호재로 인한 이익을 배제키시고자하는 것이

최우선 원칙이라는 점을 유념하셔야 합니다

 

사실 개발이익의 배제원칙에 대해서는 예전부터 꾸준히 논란이 되어 왔습니다

지금도 공공수용으로 인해 토지가 수용된 소유자들은 자신의 재산권이 피해를 입었다면서

보상 속에는 개방이읽의 일부가 포함이 되어야 한다고 주장을 하고 있습니다

 

그러나 공공수용 관련 법률과 헌법재판소 판예 등을 보면 우리의 법체계에세

개발이익의 배에원칙은 확고하게 자리잡고 있습니다

 

 

 

 

'공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제 67조 2항'

 

보상액의 산정에 있어서 당해 공익사업으로 인하여

토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다

 

 

 

 

 

'헌법재판소의 판례(2008헌바112)'

 

공익사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익은

사업시행자의 투자에 의한 것으로 피수용자인 토지소유자의 노력이나 자본에 의하여

발생하는것이 아니므로 이러한 개발이익은 형평관념에 비추어 볼 때 토지소유자에게 당현이 귀속되어야 할

것이 아니고 개발이익은 공공사업의 시행에 의해 비로서 발생하는 것이기 떄문에

피수용 토지가 수용 당시 갖는 객관적 가치에 포함된다고

볼 수도 없다

 

따라서 개발이익은 그 설질상 완전 보상의 범위에 포함되는

피수용자의 손실이라고 볼 수 없으므로 이러한 개발이액을 배제하고 손실보상액을

산정한다 하여 헌법이 규정한 정당 보장의 원리에 어긋나는 것이라고 할 수 도 없다

 

 

 

 

 

 

'헌법재판소의 판례(2008헌바102)

 

공익사업의 시행으로 지가가 상승하여 발생하는 개발이익은

사업시행자의 투자에 의한것으로서 피수용자인 토주수유자의 노력이나

자본에 의하여 발생하는것이 아니기라서 피수용 토지가

수용 당시 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수 없다

그리고 그 성질상 환전 보상의 범위에 포함되는 피수용자의 손실

이라고 볼 수 없기떄문에

공익사업 제 67초 제2항이 이러한 개발이익을 배제하고

손실보상액을 산정한다 하여

한법이 규정한 정당 보상의 원칙에 어근나는것이라고

할 수 없다

 

이처럼 공공사업은 근본적으로 공공의 이익을 위해 추진되는 만큼

이로 인하여 생겨나는 이익은 모두 공공에 환원되어야 한다는 것이

위 법률과 판례에서 말하는 개발이익 배제의 원칙이라 할 수 있습니다

 

하지만 실제 법주 적용과정에서는

개발이익 배제원칙을 엄밀히 적용하지 못하는 경우가 상당수 존재합니다

따라서 현실적으로 수용보상금액에 대한 소유자들의 반발로 인해

보상금이 증액되거나 시세반영이 되기도 합니다

그리고 개발배제가 아닌 사업 시행자의 수용권 남용으로 인해

재산권 제한이 과도하였다는 이유로 보상금이 증액되는 경우도 있습니다

 

이러한 문제의 원인에 대해서 법령이나 판례는

개발개익배제의 원칙에 충실하지 않았기 떄문...이라고 하는데...

 

그래서 애시당초 공공수용관련 사회적 갈등을 최소화하기 위해

보상금 산정시 개발이익의 배제원칙을 철저히 지켜야 합니다

 

기대감이라는 싹을 잘라버린다....는 뜻입니다....;;

 

수용당하는 입장에서 보면 정말 말도안되는 주장이곘지만

수용당하는 것도 억울한데 보상도 많이 받을 가능성을 없애야 반발을 못할 것이다

라는 내용입니다

 

토지모상기준이 되는 공시지가에 대해서도 공시지가를 적용하는 시점에

대해서 토지보상법에 추가된 조항이 있습니다

 

 

 

 

 

'토지보상법 제 67초 (보상액의 가격시점 등) 5항'

 

제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이

공고 또는 고시됨으로 인하여 취득해야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는

제 1항에 따른 공시지가는 당해 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서

당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는

고시일에 가장 가까운 시점에서 공시된 공시지가로 한다

 

즉 공익사업으로 가격이 오르고 그 부분이 공시지가에 반영에 됐다고 판단하면 그 이전 시점의

공시지가를 적용한다고 합니다

 

이렇게 보면 왜 보상금이 적을 수밖에 없는지 대충 감을 잡으실거라 생각합니다

 

헌법상 공공굿용에 대해서 정당한 보상을 하도록 되어 있지만

정당 보상의 의미를 축소해버리고 손실보상을 받는 입장에서는

부당한 부분이 많다는게 현실입니다

 

협의 신ㅊ펑 이의재결등을 통해서 증액을 시도해 볼 수는 있지만

쉬운일은 아닙닏다

반발이 심하고 행정소송이 많다보니

보상금 수준이 예전에 비해서 많이 올라가긴 했지만

아직도 현실 시세에는 미치지 못삽니다

일단 보상기준이 공시지가에서 시작을 하고

공시지가는 시가에 비해 많이 낮기 땜누 에 기분을 실거래가로 바꿔야 한다는

의견도 있습니다

하지만 아직까지는 법령과 판례의 태도가 확고하기 때문에 그 한계가 분명합니다

 

그나마 서울시는 도시계획으로 철거되는 주택에 대해서

서울특별시 철거등에 대한 국민주택 특별공급규칙에 따라 장기전세입주권이 주어지기 때문에

장기전세 입주를 원하겼거나 가능하신 분들에게는

이보다 더한 행운은 없을거라 생각합니다

 

그러나 반대로 내 집에 대한 소유권이 없어지고

장기전세 임차권이 주어지는것이므로

시세차익을 원해서 살던 분들이나 다주택자에서 장기전세 입차권이 불필요한 분들

혹은 소득이 적어서 입주 자격이 주어진다 해도 현금보상만으로 장기전세 입주가

힘든 분들 역시 큰 의미는 없을것입니다

 

공공수용이라는 제도는 국가가 사라지지 않은 이상

계속 존재할 제도힙니다 다소 형태가 바뀔수는 있겠지만

그 본질은 변하지 않을것이며 서울 시민들이 소유한 부동산은

언제든지 수용 될 수도 있습니다

 

토지보상법 외에도 수용할 수 있는 근거법률만 100가지 정도 됩니다

수용의 난립이라는 말이 괜히 나오는 말이 아니듯

부동산 공적제도는 사적 거래와는 다르게 규제와 절차가 법률과 행정행위로

이루어지는 부분이 많기 때문에 일반적인 부동산에서는 모르는 부분이 많습니다

 

장기전세 특별공급은 그 제도적 기분이 도시계획상 '수용'입니다

그래서 공적제도와 관련된 부동산 물건에 대해서 제대로된 지식을 가지고 있는 

전문가와 상담을 나누셔야 합니다

 

 

 

 

 

장기전세 특별공급은 불법이 아닙니다

하지만 도시계획기 지정되어있지도 않은

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